공인중개사 작가들에게 배우다.

요번 주는 특이하게 부동산 공인중개사 두 분에게 강연을 들었다. 한 번은 지하철 노선을 살펴보며 투자 공부를 하자는 것이고, 다른 하나는 공인중개사 및 일반인을 대상으로 독서모임을 운영했던 경험을 책으로 쓰신 분의 강연이었다. 두 분 다 진솔하고 열정적으로 설명해주셨기에 이해하기 쉬웠다.

▶ (특강1) 부자로 환승하라, 머니트레인 - 백승혜 작가 

먼저 <부자로 환승하라 머니트레인> 이라는 책을 쓰신 백승혜 작가의 강연내용을 요약하자면 지하철 노선과 위치를 살펴보면서 투자처를 결정하라는 내용이었다. 그에 따라 22개의 지하철 노선의 특성을 살펴보고, 해당 역의 환경과 투자의 3요소를 살펴보라는 것이었다. 

간단하지만 서로간 연계되는 복잡한 구조를 가지고 있다고 한다.

작가 특유의 기준으로 분류한 지하철 등급 노선
1등급 : 공항철도 / 2호선 / 신분당선
2등급 : 9호선 / 분당선 / 경의중앙선 / 1호선
3등급 : 3호선 / 4호선 / 5호선 / 6호선 / 7호선 / 8호선
4등급 : 우이신설선 / 인천1호선 / 인천 2호선 / 수인선
5등급 : 의정부경전철 / 용인에버라인선 / 경강선 / 경춘선 / 서해선 

1등급 지하철 노선 : 핵심교통(공항선), 서울3도심(2호선), 핵심업무지역(신분당선) 

작가는 5가지 핵심 점검포인트로서 업무/상권/주거/교육/자연을 고려해야 한다고 하였다. 이중에서 지하철 노선은(이동시간) 업무와 상권에 핵심적으로 영향을 미치는 인자로서 중요하다는 것이다. 교육의 중요성은 조금씩 지역별 변동이 생기는 중이고(목동 시세 사례), 자연에 대한 수요는 점점 증가한다고 한다. 특히 하천이 중요한데, 한강 주변은 이미 꽉 차있으니 한강으로 이어지는 하천을 잘 살펴보라고 했다.   

막연하게 느끼고 있었지만 시세가 비싼 지역에 대해 지하철 노선의 개수, 지하철 역수, 핵심 노선의 존재 여부, 그리고 이용 편리성 등을 고려하면 아래의 그림처럼 제일 비싼 지역이 이해가 된다는 것이다. 

강남 불패를 만드는 지하철 노선

부동산 관련 기초지식이 부족하여 정확히 이해하지 못했지만, 긴급히 받아 적은 내용을 정리해보았다. 나중에 다시 살펴보면서 내가 살 집을 정해봐야겠다. 나는 이제 자연 이외에 별다른 관심이 없어지는데, 아이들과 10년을 같이 산다는 가정을 한다면 교통을 중시하지 않을 수 없다. 공부까지는 아니더라도 대략적 이해는 해야겠다. 

1. 되도록 서울로 주소지를 옮겨라 (서울이 투자처로서 제일 좋다는 의미)
2. 부동산은 1)실물자산이며, 2) 물가상승률을 반영한다. (안정적인 투자를 할 수 있다는 것)
3. 부동산 상승요소는(일자리, 교통, 인구) 서로 간에 영향을 미치며 연동이 된다.
4. 분양가 상한제 / 전세가 상승의 현상이 있다. (이것에 대한 깊은 이해는 하지 못했다) 
5. 1순위 청약자는 320만명, 연봉 1억 이상 거주자는 17만 명 이상으로 추산된다.
   - 이들이 LTV, DTI 기준으로 12억 이상 주택 구매 가능하다고 본다. 
5. 작가의 예상으로는 내년(20년)부터 실물경기 하강예상 (경매 매물의 증가 포함, 경기~매물 간 6개월 시차 고려)
6. 신분당선은 용산까지 연장하는 것이 관건이며 그 위쪽으로 연장되는 가도 살펴볼 필요 있음
   - 7~10년 뒤의 호재로 작용 가능성
7. 넓은 지역 (용인 등)은 효용도가 높아도 공급 증가가 가능하므로 가격 상승 잘 안됨. 희소성이 있는 지역 유리
8. 신분당선 + 공항철도가 중장기 투자 매력도가 가능 높음
9. 최근 공급 지연 + 경기 하락으로 주택공급 지연됨 
   - 청약 경쟁률은 높아지고, 점수 조건은 까다로워짐 -> 매매가의 상승 요소로 작용 가능성
10. 전체 지역은 하락 예상되나, 주요 지역은 하락되지 않을 것 같음
11. 투자 관심지역이 신도시 1기/2기/3기에서 서울 비인기지역으로 변화되는 추세임
12. 전세가율(매매가 대비) 정상 대비 현시세를 살펴봐야 함
     - 서울 정상범위 : 50~55%, 경기 정상범위 : 60~80% 
     - 최근의 서울 평균 38~45% 는 최근 아파트 가격의 상승으로 인한 일시적 비정상으로 보임
13. 작가가 추천하는 부동산 구매시점은 3기 신도시 분양, 대출 조건 완화 예상되는 24년 정도가 아닐까 추측
     - 현대 GBC 완료 등 몇 가지 추가의 구매 호재가 있다고 했으나, 상세 설명은 생략하셨다(-_-)

 

▶ (특강 2) 독서에 미친 사람들 - 김의섭 작가

내가 매주 다니는 양재나비 독서모임에서 <독서에 美친 사람들>의 저자 김의섭 작가의 특강이 있었다.  주제도 독서와 독서모임에 대한 것이라 즐거운 마음으로 참석하였다. 책을 미리 사서 읽어보니 대다수 예상이 되는 이야기였지만 좀 더 실질적인 문제들과 대안들을 제시해줬다. 독서 모임을 하려는 사람들에게는 많은 도움이 될 것 같다. 

강연 순서와 다르지만 세 가지 내용으로 정리하였다. '책을 왜 읽는가', '독서모임은 왜 하고, 어떻게 하는가'로 요약되는 것 같았다. 가끔 회사에서나 친구들과 독서모임을 하고 싶은 생각은 가끔 들었지만, 최소 10명 정도의 희망자가 있어야만 격주 참석이 4~5명이 되어 유지가 가능하다는 조언을 들었다. 아직은 시기상조라고 본다.(양재나비 모임의 특성상 주변에 그런 모임을 시작했던 분들이 참 많았다.)

1) 왜 책을 읽어야 하는가

독서는 어떤 힘을 길러주는가? 독서는 '집중력'과 '균형감각'을 키워준다고 한다. 이 말을 듣고 책을 자주 읽어본 사람이면 집중력을 키워준다는 것이 어느 정도 이해가 될 것이라 생각된다. 작가는 '독서는 앉아서 하는 여행이고, 여행은 서서하는 독서'라는 말을 다시 인용하며 독서와 여행이 지금 이 세상에 대한 이해의 폭을 넓히고 사고의 유연성을 촉진한다고 한다. 곰곰이 생각해보면 나는 이 말에 공감이 간다. 

향후 기존 대학은 온라인 기반 강좌로 바뀌면서 대부분의 대학교가 문을 닫을 것이라 한다. 자기 주도 학습이 필요한 시기가 온다는 것이다. 이에 우리는 자기 주도적인 학습이 필요한데, 그 핵심은 독서라는 것이다. 질문하고 생각하는 습관을 통해 우리는 더욱 성장을 한다는 것이다. (책에는 없었지만 강연에서 내용을 추가 보완했다)

책을 읽는 것은 생각과 질문을 통해 수준 높은 삶으로 바꾸는 것이다.

더불어 작가는 책을 읽으면 생각이 바뀌고, 행동과 습관이 바뀌고 결국 인생이 바뀐다는 것이다. 그 단계에서 중요하듯이 실천하지 않는 독서는 의미가 없으며, 실천을 통해 인생을 바꾸어 나가는 것이 관건이라고 본다. 작가는 이런 생각으로 독서모임의 모토를 1 Book, 1 Message, 1 Action으로 정했다. (작가는 네오비 독서 지향이라는 독서모임을 만들어 활발하게 운영 중이다)

책을 읽은 사람이 책을 읽지 않은 사람과 똑같다면 책을 읽는다는 것이 무슨 의미가 있나 하고 생각한다. 책을 통해서 안 것은 실천을 통해서 내 것이 된다. 실천을 하지 못하는 것은 제대로 안 것이 아니기 때문이다. (P183)

독서와 인생에 대해 강렬한 가르침 : (생각-행동-인생 관계) 그리고 (구양수의 삼다) 

작가는 1년 목표를 5가지로 분류하여 세웠다고 한다. 일/직업, 자기 계발, 가정/재정, 신체/건강, 신앙/사회봉사로  나누어서 각각의 목표를 적었다고 한다. 그리고 중장기 목표를 세워서 실천하려고 노력한다고 한다. 작가는 나이 50에 독서를 시작하면서 평생 읽을 책의 권수를 예상했다고 한다. 현재 1년에 100권 정도 책을 읽는데 남은 평생 2500권 정도를 읽을 것 같다는 것이다. 그래서 읽을 책은 주의해서 고른다고 한다. (한 번만 읽을 책은 아예 읽지 않는다고...)

2) 왜 독서모임을 하는가, 어떻게 하면 좋은가

책을 혼자 읽으면 실천력이 결여되는 문제가 있다. 책을 많이 읽는다고 저절로 내 삶이 바뀌지는 않는다. 내 삶이 바뀌려면 우선 태도가 바뀌어야 한다. 그리고 습관이 바뀌어야 한다. 그 습관이 지속되면 내 것이 된다. 책을 읽으면 삶을 대하는 태도가 바뀐다. 그리고 습관이 바뀌어야 하는데 혼자 하는 독서에서는 누군가 지켜보는 사람도 없고, 함께 이야기할 사람도 없기 때문에 습관이 지속되지 못하는 경향이 있다. (P182)

독서 모임에서는 반복적으로 책에 대해 공부를 하는 효과가 있어 이해가 좀 더 쉽고 내용을 기억하기 쉽다. 그리고 세대가 틀리고 관점이 틀린 사람들의 토론은 생각의 폭을 넓혀준다. '전원일기' 세대와 '지붕뚫고 하이킥' 세대가 틀리며, '스카이 캐슬'세대는 세상을 바라보는 관점이 틀리다.

5단계 독서법
첫 번째는 책을 한번 읽는다.
두 번째는 조별 토론에서 발표하기 위해 다시 책을 들쳐본다.
세 번째는 조별 토론에서 발표하면서 책을 본다.
네 번째는 전체 토론을 들으면서 사고의 폭을 넓힌다.
다섯 번째는 '원 포인트 레슨'을 진행한다. (리더 한 명이 정리해주기)  (P54)

작가는 하루 30분씩, 한 달에 15시간이면 2권의 책을 읽을수 있다고 한다. 이를 맞춰 독서모임은 한달에 두 번 정도가 맞다고 한다. 한 번은 주제도서, 한번은 자유도서로 정하면 대체로 자연스럽다고 한다. (일 년에 50권 이상 정도면 - 일주일에 한 권 - 독서의 임계점을 넘어간다고 한다.)

독서모임에서는 리더가 제일 중요하고, 제일 많이 성장한다고 한다. 리더는 곧 회사의 CEO 역할을 하기에 '도서선정', '원포인트 레슨(도서 종합정리 발표)' 등 일상의 핵심적인 역할 외에 발표시간의 배분 등 전체 분위기를 좌우한다. 리더는 대다수 자기 계발에 대한 욕구가 강하지만, 그것에 치중을 하게 되면 본인의 성과는 내는 것 같지만 길게 보면 독서의 본질을 잃어가는 것이라고 한다. (참 어렵다. 자기 계발도 어려운데 봉사정신이 강해야 하니...)

그중 책에서 나온 몇 가지 독서모임에 대한 조언을 옮겨본다. 

소설은 되도록 배제한다. (개인별 소감의 차이와 전체적인 연관성으로 부분적인 리뷰가 어렵다.) 
모임은 격주 단위가 좋다. 한 달에 한번이면 너무 루즈해져서 모임유지가 어렵다. 
한달에 한 번은 주제독서, 한번은 자유 독서를 운영하면 일반적으로 좋다고 한다.
개인 발표시간을 5분 이내로 제한한다. 모두들 자신의 의견을 이야기하고 싶어 하기 때문이다.
초기에는 독서 리스트를 멤버들의 추천으로 하지 말고 리더가 하는 것이 좋다. (이것은 중요하기 때문이다.)
독서만을 위한 독서에 너무 치중하지 말고, 특별행사들도 만들어서 재미있게 활동해야 한다. 
자기 계발에만 치중하면 안 된다. 모임의 발전적인 목표가 있어야 한다. 
홍보와 운영방안에 대해 계속 고민하고 변화를 시도해야 한다.

강연을 마치고 책의 표지와 똑같은 문양으로 케이크를 만들어 출간 축하모임을 했다. 양재나비와 김 작가님 서로 간 축하해주고 도와주는 모습이 참 좋았다.

강연을 마치고 출간 기념 축하하는 모습